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¿VENDER O ALQUILAR UNA VIVIENDA?

Vender o alquilar una vivienda

¿Vender o alquilar una vivienda? La inversión más rentable es alquilar.

  • En nuestro país hay alrededor de 3,5 millones de viviendas vacías
  • Alquilar se convierte en una de las mejores opciones para obtener beneficios a largo plazo
  • Alquilar las habitaciones a distintos inquilinos se convierte en la opción más beneficiosa para el propietario

Muchos que tienen viviendas vacías en propiedad se preguntan qué es mejor, si vender o alquilar. No hay una verdad absoluta, ya que depende de las circunstancias, pero encontrar la respuesta adecuada para cada uno puede ser fácil si se tienen en cuenta algunos factores.

La decisión sobre si vender o alquilar un inmueble que se tenga en propiedad va a depender -si no está motivada por una urgencia económica- de la rentabilidad que se obtenga con la renta del alquiler.

Los propietarios siempre andan en la tesitura de si vender su piso o alquilarlo.

La razón es muy sencilla: las dinámicas de oferta existentes, de demanda, de población y de situación real del sistema financiero, son imparables y llevarán a los precios de arrendamiento a cuotas aún más bajas durante los próximos años en según que zonas. Partiendo de la idea de que la forma más efectiva de parar la erosión de un patrimonio ahora es vender el piso que se tiene, se plantea cómo reconocer si en el caso concreto viene mejor vender o alquilar.

Diez motivos por los que puede ser más rentable alquilar que vender su inmueble.

1. – El estado del mercado.

Tal como se encuentra el sector actualmente, el tiempo medio para vender un inmueble supera los 12 meses. Tener un piso vacío supone muchos gastos: comunidad de propietarios, IBI, impuestos… Por ello esperar un año con él a la venta puede salir por un pico importante. Por el contrario, firmar un contrato de arrendamiento no suele costar más de un cuatro semanas, lo que permite rentabilizar la vivienda en muy poco tiempo.

2. – Los  bajos precios de venta.

Debido a que los precios de venta cayeron en los pasados años y depende de que zonas se recuperan muy lentamente. Si finalmente se consigue vender, se está perdiendo dinero de manera muy importante si comparamos con el precio que costó la compra (si fue anterior a 2007): los pisos valdrán en 2017 la mitad de lo que valían en 2007. Vender, hoy día, es malvender.

3. – Una renta garantizada.

¿Qué prefiere, obtener todo de una sola vez o abrir una fuente inagotable para siempre? Sea cual sea la venta, finalmente el resultado que se obtiene es un capital único y limitado. El alquiler supone tener siempre a disposición una fuente continua de ingresos, que no tiene porqué detenerse, transmisible de padres a hijos. Si se necesita ir consumiendo porciones de un capital, éste termina por agotarse, mientras que la utilización de la renta mensual no afecta al caudal futuro.

4. – Rentabilidad.

Ni los depósitos bancarios, ni la Bolsa, ni los bonos. Actualmente, la mejor inversión es la vivienda. Este activo ofrece una rentabilidad bruta media anual próxima a los dos dígitos. No hay producto financiero de bajo riesgo que se acerque a este rendimiento y parece muy difícil que lo haya mientras que los tipos de interés, el precio del dinero, continúe estancado en el 0%.

Según el Banco de España (BE), la rentabilidad en el sector inmobiliario residencial asciende hasta el 8,3%. Este porcentaje resulta de la suma de la explotación de la vivienda a través del alquiler (4,4%) y de su revalorización (3,9%). Otras inversiones alternativas como el bono a 10 años o los depósitos bancarios apenas dan un 1,2% y un 0,3%, respectivamente. Peor comportamiento todavía describe la Bolsa (Ibex 35): -24,2%

5. – Mantener el patrimonio.

El piso será siempre suyo.  Usted decide durante cuánto sacarle rentabilidad y el uso que posteriormente le quiera dar. Además, se puede transmitir entre generaciones, y, en caso de extrema necesidad, siempre se está a tiempo de vender.

6. – Por razones hipotecarias.

La vivienda puede servir de aval si se pide algún préstamo bancario. Además, la renta del alquiler puede ir a pagar total o parcialmente la hipoteca del inmueble. En caso de venta, si el inmueble tiene hipoteca y el nuevo propietario no la subroga, se pagarán los gastos de su cancelación.

7. – Por cuestiones fiscales.

El dinero obtenido con la venta de la vivienda habitual está considerado como incremento del patrimonio con lo cual, si no se reinvierte en otra vivienda, está sujeto a la tributación de la ganancia patrimonial que, como norma general, resulta de la diferencia entre los valores de enajenación o transmisión y de adquisición de la vivienda. El porcentaje de tributación es del 19% hasta 6.000 euros y del 21% en 6.000,01 en adelante.

8. – Por mantenimiento.

Al mantener la vivienda habitada, su deterioro es mínimo, al tiempo que se evita que pueda ser ocupada por inquilinos no deseados, y aleja a los ladrones. Por otra parte, los costes de los suministros y servicios corren a cargo del propio inquilino.

9. – Trámites.

Un contrato de alquiler no exige mucho papeleo, su tramitación es relativamente sencilla y rápida, mientras que la tramitación de una compraventa es compleja y requiere de muchas gestiones y gastos.

10. – Protección.

Es más ventajoso alquilar que vender siempre y cuando se cobren las rentas y se seleccione a un inquilino solvente y fiable. Por eso, es recomendable contratar un seguro de que te proteja contra los impagos de alquiler. Actualmente hay muchos.


¿Como calcular si es más rentable alquilar o vender mi casa?

Para saber a qué precio se puede estar realmente vendiendo mi piso acudiré a una inmobiliaria a la que diré que deseo vender mi inmueble en un período de tres meses; de esta forma me harán una tasación real y no de fábula. Para poder realizar bien este ejercicio tengo que saber el precio real de mercado del bien.

Solo alquilaremos pisos en los que obtengamos un rendimiento por alquiler por encima del 5% (para grandes zonas urbanas) y del 8-10% en zonas de veraneo; es decir, solo allí donde los frutos del piso (los alquileres) representen valores por encima de 5% (o el 8-10%) respecto al precio de potencial venta del piso en la zona que sea. Un piso cuyo rendimiento por alquiler esté por debajo del 5% (o del 8-10%), es muy caro (los frutos no justifican su precio), de ahí que su precio continúe bajando en los próximos años. Por esta razón lo pasaremos a vender cuanto antes mejor.

Ejemplo de cálculo:

1. Alquiler
 

Mensual

Anual

Ingreso por alquiler

700 euros

8.400 euros

Gastos de comunidad + mantenimiento

100 euros

1.200 euros

Renta neta

600 euros

7.200 euros

*Al mantenimiento nos referimos a los impuestos locales, IBI, hemos usado una cantidad orientativa y se ha dividido entre 12 meses

2. Venta

Precio de venta de ese inmueble o similar en el mercado de segunda mano = 100.000 euros

(no en el mercado de pisos pertenecientes a bancos/cajas y constructoras/promotoras al estar éste intervenido por el sistema financiero que ofrece condiciones de financiación únicas solo para sus pisos; tampoco si se trata de pisos de protección oficial o similar).

Gastos de transacción 11,5% (de 100.000 euros) = 11.500 euros

Precio de compraventa efectiva = 111.500 euros

Rentabilidad del alquiler: 7.200 euros/111.500 euros x 100 = 6,457%

Este piso en concreto podría ser susceptible de ser interesante para vender sólo en las zonas de veraneo (segunda residencia) porque el precio de sus frutos (el alquiler) no justifica su precio (= vendo caro).

En los centros urbanos no vendería, porque me estaría deshaciendo de un árbol (el piso) que da muchos frutos (más del 5% anual).

También hay que tener en cuenta que los precios de los alquileres se han estabilizado en los últimos meses con lo que las rentabilidades futuras del bien pueden ir al alza. Por esta razón podría ser una buena opción alquilar el piso.

El número de pisos a la venta continuará aumentando fuertemente durante los próximos años y la demanda se contraerá.

Dudas a la hora de poner una vivienda en alquiler

Si existen tantos factores a su favor, ¿qué es lo que frena el alquiler? Los expertos apuntan que además de la mentalidad arraigada de que hay que ser propietario, es el miedo de los propietarios ante lo que puede surgir. La inseguridad jurídica y el miedo a vivir un impago.

Las dos últimas reforma de la ley de arrendamientos urbanos introdujeron una serie de medidas que han dado una mayor flexibilidad en las condiciones de los mercados.  La posibilidad de rebajar de cinco a cuatro años la duración del mismo o la de que el inquilino pueda abandonar la vivienda si se dan una serie de requisitos.

Las previsiones muestran que el mercado inmobiliario en España pasará por un incremento del porcentaje de viviendas en alquiler. En este contexto, en las grandes ciudades el alquiler está “condenado a subir”. Por un lado, porque aumente el alquiler voluntario como una alternativa a la compra de vivienda, a lo que se suma el alquiler “forzado” de aquellas personas que no van a poder comprar vivienda aunque quieran.

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