GUÍA DEL COMPRADOR: LO QUE NECESITAS TENER EN CUENTA A LA HORA DE COMPRAR UNA VIVIENDA

Queremos comprar una vivienda, empezamos a buscar por internet y visitamos algunas agencias inmobiliarias. Pero… ¿de verdad tenemos claros los pasos a seguir a la hora de comprar?

A la hora de comprar una casa, se deben tomar una serie de precauciones previas a la entrega de la señal que reserva el inmueble. Aquí os explicamos lo que debéis tener en cuenta a la hora de comprar una vivienda y no morir en el intento.

FIJAR UN IMPORTE MÁXIMO

Lo primero antes de comprar una casa es decidir un presupuesto orientativo.

La cantidad que se debe destinar a la compra de la vivienda no debería superar el 40% de los ingresos netos mensuales.

¿Cómo saber la cuota de hipoteca ideal para mis ingresos?

1. Lo primero, dividir tus ingresos netos anuales entre 12.
2. Después, calcula el 40% de esos ingresos mensuales (multiplicándolos por 0,4): esa sería la “mensualidad ideal” de tu hipoteca.
3. A partir de esta mensualidad ya sabes el importe de la hipoteca que puedes solicitar.
4. A la hipoteca puedes sumar el dinero que tengas ahorrado.
5. También hay que considerar los gastos iniciales de la compra de tu vivienda que puede calcular entre un 10% y un 12% del precio.
6. Estos gastos se tienen que desembolsar al principio y por tanto deben sumarse al precio de venta.
7. El importe de la hipoteca, más tus ahorros sería el precio de la vivienda que debes buscar (en el que estarán incluidos los gastos).

Para saber con más detalle los gastos de compra de una vivienda puedes leer nuestro articulo «¿Cuánto dinero suponen los gastos de compra de una vivienda?»

¿CÓMO BUSCAR?

Si has decidido la zona y tienes un precio orientativo de la vivienda que quieres comprar, puedes buscar con más garantías de éxito.

Las opciones son numerosas: prensa especializada, anuncios por palabras, suplementos inmobiliarios de los diarios, acudiendo a una Agencia Inmobiliaria, portales inmobiliarios de Internet, haciendo una prospección de la zona,…

Nosotros siempre recomendamos contratación de una agencia inmobiliaria de confianza.

Si la inmobiliaria está en la zona donde deseas buscar tu inmueble es muy probable que tenga una amplia oferta de inmuebles y  te informarán de la situación de los precios reales.

Además, ellos revisarán toda la documentación del inmueble y pedirán los informes correspondientes para asegurar que la transacción se podrá efectuar sin inconvenientes

Ten en cuenta que el Agente Inmobiliario puede ahorrarte muchos viajes y gestiones inútiles. Si consigues transmitir claramente tus necesidades y el tipo de vivienda que buscas, la intervención de un profesional puede hacerte ganar mucho tiempo.

DECIDIR LA ZONA

Lo primero es decidir la zona donde quieres adquirir tu casa. En esta elección influirán factores emocionales (cercanía de padres, familiares, amigos, el barrio de “toda la vida”…) y factores objetivos (precios de la zona, transportes, aparcamiento, zonas verdes, centros comerciales, servicios urbanísticos…). Ambos son importantes y tenerlos en cuenta te ayudarán a tomar una decisión acertada.

En cuanto a los criterios objetivos se deben valorar los siguientes:

• El acceso y los medios de transporte más próximos desde o hacia el puesto de trabajo. Esto puede suponer un ahorro de tiempo y dinero importante.
• Las tiendas, servicios de alimentación y centros de ocio.
• Los servicios sanitarios.
• Los colegios, institutos y guarderías si tenemos niños.
• La situación de aparcamiento.
• Las zonas de ocio, actividades al aire libre e instalaciones deportivas.
• Planes Urbanísticos o la construcción de obras públicas en la zona pueden beneficiar o perjudicar a la vivienda y a su entorno. El Ayuntamiento te facilitará la información.

ELEGIR VIVIENDA

Hay una serie de cuestiones que se deben considerar antes de comprar para evitar que se escapen pequeños detalles.

Lo primero es aconsejable no tomar una decisión impulsiva, haz una segunda visita a la vivienda o cuántas sean necesarias. La compra es una decisión suficientemente importante como para tomarse su tiempo.

SUPERFICIE DE LA VIVIENDA

La superficie de la vivienda es una de las características más importantes, frecuentemente te vas a encontrar con esta terminología:

• Superficie construida (metros construidos): es la superficie de la vivienda incluyendo todos los elementos, como muros, vigas, tabiques y terrazas. Normalmente es el dato reflejado en los planos de la vivienda.
• Superficie útil (metros útiles): es la superficie total descontando el grosor de los muros, vigas, tabiques… Supone normalmente alrededor de un 15% menos que la superficie construida. En el caso de las terrazas, si son abiertas, se considera la mitad de su superficie en el cálculo de la superficie útil.
• Superficie total o computable: es la superficie construida a la que se añade la parte proporcional de los elementos comunes. Se llaman elementos comunes a los espacios de uso compartido por todos los vecinos, como el portal, la escalera, los jardines… La superficie construida respecto de la superficie total del edificio, incluyendo esas zonas comunes, es lo que define la cuota de participación de la vivienda en los gastos de comunidad del piso y es la base de la tasación de la vivienda.

CARACTERÍSTICAS DE LA VIVIENDA

Una de las cosas más importantes a tener en cuenta es saber si se quiere comprar una vivienda para vivir tal y como está o bien comprar una que necesite reformas.

Debes tener en cuenta antes de buscar si quieres una vivienda nueva, en buen estado, o bien una vivienda para reformar. Las viviendas para reformar son más baratas, pero debes tener en cuenta el presupuesto que quieres destinar a la reforma.

Cuando visites una vivienda debes tener en cuenta entre otros los siguientes aspectos:

• El espacio y la distribución general de la casa: número de habitaciones y de baños, ventanas exteriores en las habitaciones, pasillos, recibidores, estancias de paso, armarios empotrados, trasteros y otros espacios de almacenamiento.
• La orientación de la vivienda: Las exteriores reciben normalmente más luz natural, las interiores son a menudo más tranquilas. Las orientadas al interior de una manzana son normalmente silenciosas. Se suelen valorar más las viviendas orientadas al sur por la calidad y cantidad de la luz natural.
• Las calidades de la construcción y los acabados, son garantía de seguridad, solidez y calidad. Observar la pintura, baldosas, parqué, zócalos, molduras…
• El estado de conservación de los elementos propios y comunes: estructura del edificio y posibles grietas o humedades.
• Circuito de agua: hay que comprobar que los grifos puedan abrirse simultáneamente sin que pierda caudal de agua. Y que el sistema de agua caliente se adapta a lo que necesita.
• La instalación de gas: si es gas natural, gas ciudad o butano y si la instalación cumple la normativa oficial. Si no es correcta, la compañía te exigirá que hagas los cambios necesarios.
• Electricidad: comprobar enchufes para electrodomésticos, calefacción, aire acondicionado y asegurarse de que tienen toma de tierra.
• El tipo de calefacción: si hay y de qué tipo, eléctrica, central, aire o individual.
• Aire acondicionado o bomba de calor: si es preinstalación o instalación y si el sistema es autónomo o centralizado. Si la potencia es adecuada para los m2 y la orientación dela habitación a climatizar.
• Puertas y ventanas: que proporcionen luz, ventilación, visibilidad y aislamiento térmico y acústico para su comodidad y para ahorro de energía.

EL GARAJE

La plaza de garaje es otro aspecto importante que puede condicionar la elección de la vivienda. Se debe tener en cuenta:

1. La facilidad de acceso al garaje: entrada, sistema de apertura…

2. Dimensiones de la plaza y facilidad de uso.

3. Acceso directo desde el garaje hasta la vivienda.

El garaje es también una finca, es decir, es un espacio de carácter urbano y un inmueble a efectos del Registro de la Propiedad.

La plaza de garaje puede encontrarse en dos situaciones jurídicas distintas:

1. Puede ser un anexo inseparable a la vivienda. En este caso por ser propietario de la vivienda será propietario de la plaza de garaje. Normalmente, en las escrituras, la plaza de garaje viene designada como una parte indivisa (un porcentaje) de la superficie total del terreno que ocupan las plazas. En el Registro encontraremos una sola inscripción referida a la vivienda y a la plaza de garaje.
2. La otra opción es que sea una finca registral independiente y cuya compra, por tanto,debe hacerse por separado. Aunque, para ahorrar gastos, se puede utilizar el mismo documento notarial de la compra de la vivienda, especificando la compra por una parte de la vivienda y por otra del garaje. En el Registro, en cambio, habrá dos inscripciones una para cada finca.

EL VIVIENDAS VPO Y LIBRES

Puede ocurrir que la vivienda que tienes intención de adquirir sea una Vivienda de Protección Oficial, lo que comúnmente se denomina VPO.

Suelen tener algún tipo de restricción en caso de venta y derechos de tanteo y retracto. El incumplimiento de estos límites puede acarrear sanciones administrativas y la devolución de las ayudas otorgadas.

•  Las VPO pueden ser de promoción pública cuando es la propia administración local, autonómica o central la que desarrolla el proyecto. Los precios son ajustados y, además, tiene ventajas en la financiación. El problema es acceder a este tipo de viviendas ya que la demanda supera con mucho la oferta pública.
• Si la promoción VPO la lleva a cabo un promotor particular, es decir recibe subvenciones para el proyecto, ésta se denomina de promoción privada. En este caso también tienen un precio de venta máximo. Este tipo de ayudas varía anualmente en función a los presupuestos y la política de vivienda del gobierno, de la comunidad o del mismo Ayuntamiento. Los interesados pueden acudir a estos organismos públicos para informarse de la situación, condiciones de acceso y de los beneficios de las viviendas con ayuda pública.
• Las Viviendas Libres, en contraposición con las anteriores, son aquellas que no reciben ninguna ayuda oficial y que el promotor, por sus medios, promueve y vende. No tienen ningún tipo de limitación en el precio. Están sujetas a la oferta y la demanda del mercado.

ANTES DE COMPRAR

Si la compra se está realizando a través de un Agente Inmobiliario será él quien te pueda informar de la situación de la vivienda, de los trámites y de la documentación que debes aportar. En caso contrario deberías conocer las comprobaciones previas indispensables para el buen fin de la operación.

Un buen agente inmobiliario realizará todas las siguientes gestiones por ti, con el consecuente ahorro de tiempo y papeleo.

EL AYUNTAMIENTO

Comprobar la situación de la vivienda en términos urbanísticos. Consultar si futuros planes urbanísticos pendientes de aprobación, en fase de consulta pública o de ejecución, pueden afectar a la vivienda o a su entorno alterando las circunstancias que influyen en su decisión.

EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD

El Registro identifica quién es el titular actual y si la finca se encuentra gravada con hipoteca o con algún otro derecho (anotaciones de embargo, condiciones resolutorias, derechos de usufructo, arrendamientos, opciones de compra, etc).

Debes asegurarte de que la vivienda esté libre de cargas, o sea, al corriente de los pagos de impuestos, tasas, censos, embargos judiciales, etc.

Si la vivienda está gravada con una hipoteca o con cualquier otra carga, el vendedor debe cancelarla económica y registralmente antes de la firma. A no ser que se quiera subrogar a la hipoteca.

COMUNIDAD DE PROPIETARIOS

Debes solicitar el certificado que acredita que la vivienda está al corriente de los pagos a la comunidad.

Infórmate de si hay prevista derrama por gastos extraordinarios que acarree futuros gastos. Como pueden ser; alguna obra o rehabilitación, ascensor, fachada, etc.

Debes tener también en cuenta el gasto mensual de comunidad y el número de vecinos.

LOS IMPUESTOS Y LA VIVIENDA

Las viviendas pagan impuestos, mejor dicho, los pagan sus propietarios. Es importante saber cuál es la situación de pago del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI). Comprueba que está al corriente de los pagos. La vivienda responde de las dos últimas anualidades inmediatas. La referencia catastral es obligatoria en la escritura y, en todo caso, es necesaria para la inscripción en el Registro.

DOCUMENTACIÓN A REVISAR ANTES DE FORMALIZAR LA COMPRA

Si la vivienda que deseas comprar es de 2ª mano antes de comprar tendrás que revisar la siguiente documentación:

1. Título de propiedad del transmitente.

2. Último recibo anual IBI (Impuesto de Bienes Inmuebles o Contribución Urbana).

3. Certificado comunidad propietarios que acredite que el vendedor está al corriente de pago de los gastos de comunidad.

4. Titularidad y estado de cargas de la vivienda (Nota Simple del Registro de la Propiedad).

5. Últimos recibos de servicios al corriente de pago: agua, luz, gas, etc.

6. ITE, Inspección Técnica de Edificios, regula la conservación de los inmuebles. Obligatoria en algunas Comunidades Autónomas, en viviendas con más de 20 años.

Si compra una vivienda en promoción la información disponible varía un poco. No existe la comunidad de propietarios, que se suele constituir una vez entregadas todas las viviendas. Tampoco existe el IBI, y en el Registro puede aparecer únicamente la finca matriz (sin identificar cada una de las viviendas) ya que el promotor todavía no ha realizado la División Horizontal.

1. Nombre o razón social del promotor, domicilio y datos de inscripción en el Registro Mercantil.

2. Planos de situación del inmueble y de la vivienda.

3. Descripción de la vivienda: superficie útil, servicios y suministros, zonas comunes, medidas de seguridad, etc.

4. Memoria de calidades.

5. Datos de inscripción del inmueble en el Registro de la Propiedad.

6. Contrato con sus condiciones generales y especiales (precio, forma de pago, plazo de entrega…).

Como puedes ver son muchas cosas las que hay que tener en cuenta. Desde Invenio Real Estate estamos disponibles para asesorar a nuestros clientes y lograr que la compra de tu vivienda sea un éxito. No dudes en contactar con nosotros.