10 aspectos que influyen en la perdida de valor de la vivienda
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Un precio de comercialización incorrecto es uno de los factores que hacen que una vivienda no se venda.
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Falta de reformas o una imagen anticuada o descuidada de la vivienda son otros aspectos esenciales.
Pese a que la compraventa de viviendas en España está empezando a repuntar, hay que tener muy en mente que el precio de venta de una vivienda no es fijo. Resulta muy importante tener en cuenta los distintos motivos que pueden hacer perder valor a un inmueble en venta. Muchas de las viviendas que se ofertan no están en un precio real de mercado. Aquí vamos a explicar los diferentes aspectos que hacen que una vivienda pierda valor.
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Antigüedad
España posee un parque de viviendas muy obsoleto. Esta situación ha generado que las viviendas nuevas o de reciente construcción ganen valor sobre las más antiguas.
El miedo al deterioro de los materiales o la necesidad de la finca de someterse a futuras rehabilitaciones hace que los compradores se decanten por viviendas nuevas, muchas en manos de bancos y a buen precio.
La preferencia por los inmuebles sin uso hace que se abaraten los precios de la segunda mano por obligación.
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Mantenimiento y reformas
El mantenimiento de las viviendas es un factor que puede generar una pérdida de valor. Ya que la compra de una vivienda tiene que entrarnos por los ojos, ya que es más emocional de lo que se piensa.
La primera impresión es la que cuenta. Según estudios realizados sobre la toma de decisiones sabemos la importancia de los primeros 90 segundos de la visita.
Después de visitar una casa que se ve y se percibe como positiva, se empieza a trabajar la decisión con la razón. Es por ello que subraya que, a medida que la vivienda es más cara, cobra más sentido su rehabilitación. En viviendas del segmento medio-alto tiene mucho sentido, pues la revalorización supera el coste de obra.
En las viviendas económicas, puede ser más adecuado un lavado de cara con un buen home staging.
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Orientación
Las orientación de una vivienda determina su luminosidad interior, así como las vistas a las que uno puede acceder.
En caso de carecer de ellas, al tratarse de inconvenientes que no tienen solución, lógicamente su valor disminuirá.
Según los estudios realizados, aquellos inmuebles bien orientados y con bonitas vistas obtienen un precio mayor en comparación a aquellos con las ventanas más pequeñas y sin vistas. Esto influye hasta en un 20% o más en el valor del precio.
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Ubicación
Todo lo que rodea a una vivienda afecta a su valor final. Este binomio, denominado en el sector inmobiliario “principio de regresión”, consiste en que ante dos viviendas de iguales características y calidades, una ubicada en una zona de viviendas análogas y la otra en un área con viviendas de peor calidad, la segunda se venderá a un precio inferior que la segunda.
La ubicación de una vivienda es uno de los aspectos de mayor peso de los clientes a la hora de buscar. Las viviendas ubicadas en zonas consolidadas con servicios como colegios, comercios, parques o medios de transporte, pueden valer hasta un 50% más que aquellas construidas en espacios mal comunicados o en los que no se han realizado las inversiones prometidas.
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Stock
El mercado se rige por la ley de la oferta y la demanda. Esto es el motivo por el que si quiere vender un piso en una zona en la que hay muchos como el suyo también en venta, tenga que rebajar algo sus pretensiones. Esta situación se ha visto reforzada durante la crisis, especialmente en los barrios de clase media-baja, donde ha habido mayor oferta y las viviendas han experimentado mayores bajadas de precio, llegando al 50%.
Por el contrario, en las zonas de clase media-alta los precios han caído menos, pues los vendedores tenían una situación económica más desahogada, menos exposición al endeudamiento y menor paro, lo que les llevó, en menor medida, a tener que vender su inmueble.
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Precio
No tasar el precio de la vivienda de la manera adecuada puede convertirse en un lastre para materializar la operación de compraventa.
Por el contrario, si el precio es el adecuado, el proceso de compraventa será mucho más rápido y las pretensiones de las partes implicadas en la operación mucho más realistas.
Entre los propietarios es usual que piensen que su vivienda vale más de lo que en realidad se está pagando en el mercado. Ya que tienen como referente los precios en Internet o llaman a un cartel de una propiedad análoga a la suya. Pero no tienen la información real del precio de cierre de los inmuebles de su entorno, esto les hace muy difícil establecer el precio adecuado. El resultado es que el inmueble no se vende.
Muchos propietarios no se dejan aconsejar por los profesionales en el sector a la hora de tasar su vivienda.
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Tiempo
En el sector inmobiliario, el paso del tiempo y tener una vivienda permanentemente en venta equivalen a que dicho inmueble “esté quemado”, por lo que resultará muy difícil que un cliente pueda acceder a él si no se realizan cambios en su comercialización.
Ello se debe a que muchos vendedores se aferran a un precio emocional, sin tener en cuenta que el precio varía permanentemente. Actualmente solo se venden las viviendas a precio de mercado.
Si una vivienda sale a la venta por encima de su valor pierde su interés en los tres primeros meses de exposición al público. Al final esto hace que termine vendiéndose por debajo de su precio estimado.
Si el precio excede las expectativas del comprador en más de un 20% no visitarán esas viviendas. Por lo tanto no hay posibilidad de negociación ni venta, dejando a dichas propiedades fuera del mercado.
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Demanda potencial
La demanda que registra un inmueble es la que permite que el propietario pueda fijar un precio adecuado por él. Además, el interés que suscite la vivienda en venta ofrecerá al dueño conocer las fortalezas y debilidades del inmueble, motivo por el que hay que dar a esta la importancia que se merece.
El mercado inmobiliario actual muestra importantes señales de recuperación, el vendedor ha de fijarse en su “cliente perfecto”. Este no es otro que “aquel que se interesa por la vivienda”, por lo que resulta de vital importancia responder siempre y en todo caso con profesionalidad a las demandas que surgen.
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Decoración
La percepción que el cliente obtiene de la vivienda cuando la visita por primera vez puede determinar su adquisición. De ahí que los expertos hagan hincapié en la importancia que tiene ofrecer una buena imagen del inmueble. Muchos propietarios usan los pisos que quieren vender como una especie trastero lleno de muebles viejos que ellos mismos han ido desechando. Esto es un grave error.
Desde Invenio Real Estate recomendamos neutralizar el inmueble, pues este debe apelar al mayor público posible. Aconsejamos desprenderse de colores estridentes, colecciones personales, indicaciones de equipos de fútbol y de temática religiosa. Esto se debe a que dichos elementos fomentan que el comprador no se sienta identificado con el inmueble, que no lo sienta como su hogar.
Aunque se esté viviendo en la misma propiedad que se quiere vender hay que tratar de quitar los objetos personales en la medida que nos sea posible. Una vez que sale a la venta es un producto más del mercado, deja de ser nuestra casa solamente. Para esto puede ser de gran ayuda un profesional del home staging, nos ayudará a hacerlo correctamente.
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Seguridad
La falta de seguridad en el área en el que se ubica la vivienda es tan negativa como la falta de infraestructuras o servicios. Si la seguridad de una zona se deteriora, se deteriora el precio de los inmuebles.
Esta bajada es especialmente importante si el área se dirige a familias con hijos. Lo mismo ocurre si hay prostitución u otro tipo de negocios o actividades que a ningún padre de familia le gustaría tener donde pasan tiempo sus hijos.
